Dois eixos distintos atraíram os investidores de galpões industriais em São Paulo - de um lado as margens das rodovias Anhanguera e Bandeirantes e, de outro, da Castelo Branco. Com preços 25% abaixo da média e áreas reaproveitadas de antigas fábricas, o Vale do Paraíba começa a surgir como potencial mercado para investidores e opção para empresas que procuram instalações de logística e armazenagem.
Segundo estudo da Herzog, empresa de consultoria em imóveis industriais e comerciais, o interior de São Paulo possui 1,6 milhão de metros quadrados de área construída de galpões e condomínios industriais, de um total de 2,8 milhões em todo o Estado. O Vale do Paraíba representa 21,5% do interior e 12% do Estado. "Há um grande potencial de crescimento, principalmente pela localização estratégica, entre Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São Paulo e a mão de obra qualificada", diz Simone Santos, diretora da Herzog.
O Vale do Paraíba tem um mercado diferente de outras regiões. De acordo com o levantamento, 75% de seu estoque é composto por imóveis antigos que foram adaptados para o uso de condomínios industriais. O movimento começou a partir de 2006 quando empresas de grande porte - a maioria com áreas grandes demais para mercados em declínio - optaram por transformar seus imóveis em condomínios, alugando os espaços vagos para outras companhias. Foi o caso da Kodak e Lolypop, segundo a Herzog. "A Fujifilm vendeu sua fábrica em Caçapava para um investidor, que demoliu o espaço e vai reconstruir a área", exemplifica Simone.
Como a maioria dos galpões disponíveis são readaptações e instalações de qualidade inferior - e o primeiro condomínio industrial, de fato, só foi erguido em 2010 - a taxa de imóveis vagos na região é muito elevada: 41% para uma média de 19,5% no interior paulista.
Por esse motivo, os preços ainda são baixos - o que é positivo para potenciais ocupantes, mas nem tanto para investidores. Os preços oscilam entre R$ 12 (nos imóveis antigos) a, no máximo, R$ 14,50 nos novos. A média do aluguel do metro quadrado no interior é de R$ 17 o m2, chegando a R$ 19 m2 em Campinas e Jundiaí. Já na Grande São Paulo, os preços oscilam de R$ 18 a R$ 22, chegando a R$ 24 em Barueri.
Além de um condomínio de galpões industriais de 83 mil m2 (com um terço alugado), há outro de 150 mil m2 em construção.
Região de empresas tradicionais como Embraer e Johnson & Johnson, o Vale do Paraíba vai receber novas indústrias. A montadora chinesa Chery, que comprou uma área de 1,2 milhão de m2 em Jacareí e deve começar a construção em 2012. A chinesa de máquinas pesadas Sany, que já está em São José dos Campos, comprou uma nova área de 568 mil m2. A portuguesa Amob, de máquinas e ferramentas, adquiriu uma área em Jacareí. Usará 20 mil m2 para instalação de sua fábrica no Brasil e alugará mais 70 mil m2 a terceiros.
Fonte: Valor Econômico/Daniela D'Ambrosio | De São Paulo
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